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精華區老辦「斷貨」 價格水漲船高

【自由時報/徐義平】 2019-12-08

台北市逾30年老屋占整體房屋住宅近7成,也就是10戶有7戶是老宅;而精華區商辦也是如此,屋齡動輒20、30年,但因供給端長期稀缺,造成逾30年辦公室仍能維持每坪百萬元。

根據內政部實價網,目前北市屋齡逾30年、每坪仍站穩百萬元的「老商辦」,包括北市大安區「美孚時代通商大樓」、「潤泰金融大樓」、「萬國商業大樓」等,近5年成交單價都破百萬。

此外,北市信義區屋齡逾20年的「世紀金融大樓」,3年前每坪也破百萬元。

改裝旅館、建豪宅 供給減少 業者表示,這些老商辦越賣越俏,主因所在區域商業環境發展成熟、廠商長久的區位偏好、公設及費用成本低,最重要的是跟新A辦一樣面臨供給短缺的問題;老商辦斷貨潮是因近10年來觀光、豪宅市場大熱,資源被轉用的後遺症。

開放中國觀光客來台後,掀起一波商辦改裝旅館熱潮,市區至少20棟辦公樓在短短幾年內全部改裝為旅館,旅館投資興建也壓迫到商辦供給,間接影響商辦租金、售價水漲船高。

近5年舊大樓經由都更及危老改建為豪宅、全新頂級辦公室,使坪數實在的老商辦更是稀有;舉例來說,敦南華塑大樓、聯合報總部大樓、台塑大樓、台壽南京大樓、國際大樓、中華票券大樓、國泰世華敦北大樓等,紛紛走上都更重建之路;而改建之後,新商辦基於成本與市場考量,勢必推升租金。

商仲表示,今年中古辦公室的交易逐步轉熱,某資產管理公司日前更以每坪百萬元買入南京東路三段上的中古辦公室。

這波中古辦公樓單價站上百萬元,主因市區辦公大樓都更危老的風潮,牽動辦公室租金上漲,甚至未來2至3年仍處於成長趨勢,特別是主要商業路段,租金漲幅更明顯,未來中古辦公室的租金報酬率有機會再成長。