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220萬圓買萬華vs.新宿? 租金報酬率給答案

【ETtoday/陳筱惠】 2022-06-11

日幣不斷探底,台灣房價居高不下,一拉一推下,不少台灣人開始關注日本不動產動向,若以台幣220萬元為預算,在北市僅搜出一間屋齡45年、權狀5.77坪的套房,同樣價位能在東京新宿區購入屋齡38年、實坪3坪屋況佳的套房,照片兩相比較下落差立現。

日本不動產JOYLIFE株式會社社長鈴木侑紗接受跨海採訪時表示,觀察近期受到日圓匯率探底,將一些長期關注日本不動產投資物件,但是因疫情無法到現場賞屋的外國客逼出手,預估疫情稍緩後,還有一波置產潮。

鈴木侑紗表示,以日本來說房價近年的確有回穩,但仍處於低點。

以投資性產品的投報率,鈴木侑紗表示,東京23區中,有所謂的蛋黃5區,包含天皇居住的千代田區、擁有六本木的港區、地王銀座所在的中央區、擁有東京都廳的新宿區、還有商業機能豐富的涉谷區,這5區內投報率達3%以上,都算是評價高的好物件。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示,以萬華中古套房平均約1000~1200元的單坪月租金推算,該套房大概可用每月約6300元出租,也就是說一年可收約7.6萬元的租金,以開價220萬元粗估,年毛租金投報率約3.5%,投資收租的效益不錯。

不過老舊電梯大樓的屋況參差不齊,且管線多半需更新,建議購入需多準備一筆裝修費用。

而長期關注日本不動產的優式租售管理創辦人傅韋豪分析,以新宿這間總價930萬圓日幣的套房,用今(10)日1日圓兌換0.22新台幣來計算,該物件總價約為新台幣206萬元。

每月可收租5.4萬日幣(約台幣1.2萬元),扣除每月管理費、修繕基金等支出,約新台幣2400元後,年投報率可落在5.6%上下。

但傅韋豪提醒,台灣人要購買日本東京套房產品,與台灣一樣,無法申請貸款,除非購置日幣3500~4500萬圓(約合新台幣千萬元上下)的房子,才有機會找到台系銀行協助貸款;且在計算投報率時,要詳細了解該物件的管理費與修繕費用。